AsemconnectVietnam - Giá nhà ở Tây Ban Nha tiếp tục tăng, không giống như ở nhiều quốc gia thuộc khu vực Eurozone khác.

Bất chấp tác động tiêu cực của lãi suất tăng, nhu cầu bất động sản vẫn đạt mức cao. Việc nhu cầu cao kết hợp với nguồn cung không đủ là nguyên nhân đẩy giá nhà cao hơn.
Bất chấp lãi suất tăng, giá nhà ở Tây Ban Nha vẫn tiếp tục tăng
Theo số liệu do Eurostat công bố, giá nhà ở Tây Ban Nha đã tăng 2,1% so với quý trước trong tháng 9, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng quý là 0,1% tại khu vực Eurozone.
Ở một số quốc gia thuộc khu vực Eurozone, bao gồm Đức, Pháp và Hà Lan, giá nhà lại giảm so với cùng kỳ năm ngoái trong quý 2.
Giá bất động sản ở Tây Ban Nha tăng 3,7% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi ở khu vực Eurozone, giá bất động sản giảm trung bình 1,7%.
Vì vậy, bất chấp lãi suất thế chấp tăng mạnh, giá nhà ở Tây Ban Nha vẫn tiếp tục tăng và giữ vững tốt hơn nhiều so với phần còn lại của khu vực Eurozone.
Nhu cầu tài sản linh hoạt
Ở Tây Ban Nha, lãi suất cho vay thế chấp tăng vọt là một trở ngại cho thị trường bất động sản.
Theo dữ liệu từ dịch vụ thống kê INE của Tây Ban Nha, số khoản cho vay thế chấp được cấp vào tháng 7 năm 2023 thấp hơn 18,6% so với cùng tháng năm ngoái.
Số lượng giao dịch cũng hạ nhiệt đáng kể và trong tháng 7 thấp hơn 10,1% so với một năm trước.
Tuy nhiên, sự suy thoái không mạnh như ở các nước khác.
Có một số yếu tố giúp phân biệt thị trường bất động sản Tây Ban Nha với các thị trường bất động sản khác trong khu vực Eurozone, yếu tố phân biệt đầu tiên là nhu cầu tăng.
Có một số yếu tố hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Số lượng hộ gia đình Tây Ban Nha đang tăng mạnh, một phần do nhập cư.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn được hỗ trợ bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh hơn mức trung bình của khu vực Eurozone.
Dự báo nền kinh tế Tây Ban Nha sẽ tăng trưởng 2,5% vào năm 2023, so với mức tăng trưởng trung bình chỉ 0,5% ở khu vực Eurozone.
Nền kinh tế vững vàng hơn cũng đã làm giảm tỷ lệ thất nghiệp của Tây Ban Nha nhiều hơn so với phần còn lại của khu vực Eurozone, mặc dù tỷ lệ này vẫn cao hơn mức trung bình của khu vực.
Sự kết hợp giữa tăng trưởng tiền lương danh nghĩa cao hơn và lạm phát thấp hơn cũng khiến tăng trưởng tiền lương thực tế trở lại vùng dương, với các hộ gia đình Tây Ban Nha hiện đang có được sức mua.
Thị trường lao động chặt chẽ này và tốc độ tăng trưởng tiền lương tăng lên sẽ cải thiện tổng thu nhập khả dụng.
Nhiều gia đình đã có thể tích lũy được số tiền tiết kiệm đáng kể trong thời kỳ đại dịch và hiện họ đang sử dụng số tiền này để mua nhà.
Cuối cùng, nhu cầu mạnh mẽ của nước ngoài đối với bất động sản Tây Ban Nha đang tạo thêm áp lực tăng giá nhà.
Trong thời kỳ đại dịch, nhu cầu nước ngoài này đã hoàn toàn biến mất do hạn chế đi lại nhưng hiện đã hoàn toàn quay trở lại.
Điều này giải thích tại sao tốc độ tăng giá nhà ở các khu vực du lịch như Quần đảo Balearic và Canary và khu vực Địa Trung Hải lại cao hơn mức trung bình của quốc gia.
Với sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch sau đại dịch, nhiều chủ sở hữu cũng đang giữ tài sản của mình để cho khách du lịch thuê, tạo thêm sự thắt chặt trên thị trường bất động sản.
Nguồn cung đã tăng quá chậm trong vài năm
Khi nhu cầu ngày càng tăng được bù đắp bởi nguồn cung ngày càng tăng, điều này làm giảm giá - nhưng ở Tây Ban Nha, tăng trưởng nguồn cung không đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.
Tăng trưởng ròng của hộ gia đình cao hơn nhiều so với tăng trưởng nguồn cung ròng, tạo ra sự khan hiếm và gây áp lực tăng giá nhà.
Đây không phải là một hiện tượng gần đây; bởi sự tăng trưởng nguồn cung của Tây Ban Nha đã tăng quá chậm trong vài năm để theo kịp nhu cầu.
Nhu cầu nước ngoài giảm trong thời kỳ đại dịch và nhiều tài sản thừa kế hơn do số người tử vong vì Covid-19 cao đã giảm bớt một số áp lực trong thời kỳ đại dịch.
Số lượng dự án bắt đầu giảm trong thời kỳ đại dịch do các hạn chế, và số lượng phát triển sau đó càng chậm lại do lãi suất tăng mạnh và giá vật liệu xây dựng cao hơn.
Chúng ta không nên mong đợi sự thúc đẩy từ việc lãi suất thấp hơn hoặc giá vật liệu xây dựng thấp hơn trong ngắn hạn.
Thông tin của Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) cho thấy rõ ràng rằng họ muốn giữ lãi suất ở mức cao này trong một thời gian dài.
Hy vọng Ngân hàng này sẽ cắt giảm lãi suất một lần nữa chỉ sau mùa hè năm 2024. Chi phí xây dựng cũng sẽ vẫn đắt đỏ.
Trong khi xu hướng giá của hầu hết các loại vật liệu xây dựng đã hạ nhiệt phần nào trong năm qua, chi phí xây dựng sẽ vẫn cao hơn trước đại dịch.
Thị trường bất động sản Tây Ban Nha cũng bớt nóng hơn trong thời kỳ đại dịch
Sự kết hợp giữa nhu cầu cao và nguồn cung tăng trưởng quá chậm này sẽ gây áp lực tăng giá nhà.
Một yếu tố khác biệt là giá nhà ở Tây Ban Nha tăng ít hơn trong thời kỳ đại dịch so với các quốc gia thuộc khu vực đồng euro khác, điều này hiện có khả năng dẫn đến mức suy thoái khiêm tốn hơn so với các quốc gia có thị trường bất động sản quá nóng.
Bất chấp việc giá nhà tiếp tục tăng, ECB vẫn ước tính mức định giá quá cao trên thị trường nhà ở Tây Ban Nha sẽ thấp hơn so với hầu hết các nền kinh tế lớn khác trong khu vực đồng euro.
ECB đưa ra ước tính hàng quý về việc định giá quá cao các thị trường bất động sản khác nhau trong khu vực đồng euro dựa trên các phương pháp và thông số cơ bản khác nhau, chẳng hạn như tăng trưởng thu nhập và diễn biến lãi suất.
Trong quý 1, ECB ước tính thị trường bất động sản Tây Ban Nha bị định giá quá cao ở mức 10,3%, thấp hơn mức trung bình của khu vực đồng euro là 12,8%.
Ước tính định giá quá cao cũng thấp hơn đáng kể so với mức 19,8% ở Hà Lan và 14,8% ở Đức, nơi giá nhà đã điều chỉnh đáng kể so với mức đỉnh.
Do đó, việc định giá quá cao của Tây Ban Nha vẫn còn tương đối thấp so với các nước khác.
Dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn
Bất chấp khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Tây Ban Nha, có một số yếu tố có khả năng làm giảm bớt sự năng động trên thị trường bất động sản.
Có vẻ như lãi suất cho vay thế chấp sẽ tiếp tục tăng cho đến cuối năm nay và duy trì ở mức đó trong một thời gian, gây thêm áp lực lên sức mua bất động sản.
Cuối cùng, dự báo tăng trưởng kinh tế sẽ chậm lại trong những tháng mùa đông, điều này cũng sẽ gây áp lực tiêu cực lên thị trường bất động sản.
Trong năm 2023, dự báo mức tăng trưởng GDP trung bình là 2,5%, và con số này dự kiến sẽ chậm lại còn 1,4% vào năm 2024.
Trong năm nay, dự báo giá nhà ở Tây Ban Nha sẽ tăng trung bình 3% và năm 2024 sẽ là 2%.
Được điều chỉnh theo lạm phát, con số này vẫn có một sự điều chỉnh nhẹ về giá thực tế.
CK
Nguồn: VITIC/think.ing.com